叶宏伟：真实案件分析 房东违约堂而皇之的理由

2008年7月10日，中国房地产经纪企业家峰会-经纪企业家培训           点击进入直播页面》

我首先给大家讲一个案件，这个案件是我最新的研究成果，我无私的奉献给大家。我刚刚做了一次报告，很多教授要买房，我说买房有风险。这个案件是真实的案件，是浙江省的省委常委，他把房子卖给浙江省一个非常有名的企业家，是一个外商，他买的这套房子价格300万，大家看一下这个案子，在座各位可能都会碰到。

这套房子购入的时候2006年，当时他买这套房子的时候我们老板给他打了很低的折扣，合同约定任何一方违约都要向对方支付30万，2007年5月份签的合同，意向合同签订以后到正式签订转让合同有一个月的时间，这个月的时间大家知道房价是最不稳定的时候，房价暴涨60万，卖方要违约，他不想卖了。他不想卖了就直接说，那你就付30万违约金算了，这个官员既不想付30万而且又有履行合同的权利，所以这个官员不敢说不卖，那怎么办？他要找到一个办法。很显然这个人是不诚信的，律师为什么闹精神分裂症就是这个原因，这个人明明是坏人，他找到我的博士导师，我的博士导师跟他是同学，我的博士导师找到我说你帮帮他，我带着问题研究，研究出全国第一例案件，这样的案件是什么呢？

今天有推广价值，大家知道如果房东想违约会有堂而皇之的理由让对方拿不出任何反对理由，怎么做到让这个明明违约的东西变成不违约，而且让对方最后不得不放弃购买这个房子，有什么办法？只有一个办法，那就是法律本身。依照什么东西来弄呢？

按照《合同法》没有办法，按照《房地产管理法》也没办法，按照《土地法》也没办法，我们就按照税法。我看到很多地方都是这样的，房东卖300万很多费用都是不付的，我们在计算税的时候，面积是130万，个税20%，更绝的是土地增值税原值不明是按1%，杭州是0.5%，但是法律税法上土地增值税是怎么算的？增值在50%以下的交土地增长税30%，就是100万-150万之间增值的部分交30%的税，增值在50%-100%之间的交40%的税就是20万，100%以上的统统交50%的土地增值税，100万乘以50%是50万。一下增加这么多税，对方在不动产所在地告他，最后我们提出来。法官搞不清楚就休庭了，他说这个事情要到杭州市税务中心问过，问了以后第二次开庭，开庭之后法官说叶律师讲的都是事实，对方要求我们支付违约合同30万，我们反诉，我们要求合同继续履行。对方是什么情况呢？他原来多加60万块钱，现在是40万加85万再减去一部分。最后起诉的当事人反过来向我们的当事人请求庭外和解，不要了。

而在庭审过程中我们的买家甚至动用了国外的境外力量，他知道在国内搞不过你，他在国外写了一些报道，叫国内的发到国外去，说国内境外高官的一些问题。被浙江省安全厅截获了。最后双方交锋的决胜点是法律本身。