榕城金融政策从紧 楼市成交理性回归

08年3月福房指数市场分析报告

福州大学房地产研究所 王阿忠博士  王鹏洲

引言：

目前，货币政策不断更新、住房保障工作在持续推进、房贷新政的影响力也开始显山露水，国内房地产市场的预期出现了根本性逆转：房价有所调整、房地产股腰斩、土地拍卖流拍、捂盘囤地退潮等等现象开始浮出水面。如何更好的应对房地产市场的风云变幻，如何提高警觉、落实措施，领导前沿，是房地产开发商必须考虑，也必须面对的问题。

近日，建设部正式批复《海峡西岸城市群协调发展规划》，这是我省有史以来规模最大、规格最高的城市发展规划，明确了海西城市群发展格局、定位、目标、战略，以及重大空间部署、产业空间优化、湾区发展定位、生态环境保护与资源节约利用、综合交通运输体系、城镇体系组织、设区市发展指引、周边省区协调等，展望了海峡两岸城市群的发展前景，也为开发商提供了更多的机遇和挑战。

 [指数动态解析]  环比下跌，房价松动

表1：2007年3月—2008年3月福房指数

进入2008年福房指数出现一个微弱的波动，走势有所下降。如表1所示1月指数为137.28，涨幅达到1.58%,大幅度的上涨及时扭转了去年12月份的下滑。但2月指数仅为138.04，涨幅只有不近人意的0.55%。而本月指数为137.92，更呈现负增长状况,环比下降0.09%。这些数据也隐约的解释了近期房地产出现的一些状况：房价开始有所松动，推出的楼盘也是明折暗送，这是以前从未有过的，不知道是喜还是忧。

分析目前市场供给体系：面向低收入、困难群体的是政府提供的保障性住房；中等收入群体是中低价位的商品房或限价房，以福州为例应为5000元-8000元价位的房子，但是，目前该价位的房子供给太少，说明供给结构性矛盾依旧存在；高收入者是高价、高档商品房，如福州每平方米单价在9000元以上的住宅，该价位段目前供给偏多，而需求有限，因此，成交不断萎缩，我们看到的目前成交量萎缩应该是正常的，因为政策调控，已经挤出了投资性需求的水分，而该成交则反映的是其刚性需求。另外，市场的不明确性使得消费者也处于一种观望状态，这是暴风雨来临前的征兆还是市场规律固有的小波动，仍然需要时间进一步的验证。