2007年2月份福州房产指数市场分析报告

春节房价重上扬

福州大学房地产研究所
王阿忠博博士 蒋依娴
海峡都市报《房产周刊》编辑部

【热点分析】

指数攀升缘于市中心房价走高

    进入2007年1月，福州房地产的均价在2006年末首次突破5000元大关后回跌，而2月又重新高扬，住宅的均价从上月4953元/平方米上涨到5675元/平方米，上涨722元/平方米，涨幅高达14.58%。这是2004年以来单月均价变化最大的一个月。如此大的涨幅主要是由于福州七个板块中价格最高的两个板块———北江滨板块和市中心板块2月的成交量之和占全市交易总额的比例有较大幅度的提高，从上个月的15.70%提高到本月的37.99%，市中心楼盘的高端高价和高销量让我们不得不对其近一年来的均价走势加以关注。

    从市场上可以看出，市中心的均价总体是一个上涨的走势。尤其是近半年来，除去在1月份的下跌外，涨幅有猛升之迹象。本月均价为6687元/平方米，而去年同期的为4145元/平方米，上涨了2542元/平方米，这高达61.33%的涨幅令人触目惊心。市中心楼盘的房价高速上涨纵观其原因，大体有如下几点：

    一是随着城市化进展，基础设施的完善，市中心地价大幅抬高。地价是构成房价最重要的硬性因素，它的大幅上涨必然推动房价上涨。再加上拆迁补偿提高，又增加了楼盘开发的成本，使市中心的新开楼盘价格高企。

    二是市中心得天独厚的设施优势吸引福州八县买家强劲入市，形成市中心房价呈高速上涨。

    三是由于开发商对房地产项目的策划。由于房地产是一种特殊商品，开发交易的信息不对称，开发项目的营销策划得以逐期提升房价，消费者随众心理强，买涨不买跌，于是就造成一个循环，楼盘愈是热销，人们购房热情愈是高涨，楼价就愈是居高不下。

    四是市场存在隐性价格联盟，合力将市中心楼盘价格推高，从而达到“领头羊”效应。伴随着住房需求的不断释放，大房地产企业也开始在利益极大化的共同追求中默契配合，在新开楼盘以周边已售或待售房价作为定价参照下，相互协调，从而使市场整体价格走强。这种价格联盟，在市中心这个寸土寸金的开发量较集中的地方体现得尤其明显。

    在成交量上，本月成交面积骤降，为29.69万平方米，相比上月下降了26.2万平方米，跌近一半，这主要是春节期间房地产市场停止交易，所以这个交易量的减少应属正常。

【产品分析】