2007年9月份福州房产指数市场分析报告

 
９月的楼市成交量微缩

■福州大学房地产研究所 王阿忠博士  黄瑜兰
■海峡都市报《房产周刊》编辑部

　　议论纷纷的房贷新政，终于在今年9月底尘埃落定。

　　房贷新政通过加强房市信贷风险管理，并严厉打击囤积行为，提高了投机者的贷款成本和开发商的开发风险，以有效地抑制各种投机性行为，表现出政府宏观调控的力度越来越大并且更为精准。它的出台无疑给传统“金九银十”的福州房地产市场浇了一壶冷水。

　　首先是开发商。新政提高贷款条件无疑增加了开发商的融资成本和开发成本，影响资金链的完整，对开发商的要求和市场准入的门槛也提高了。可以预见，新政执行下，一些中小开发商可能面临着融资困难的挑战，因此，市场格局有可能会发生一些变化。尤其是随着万科进驻福州，增加了房地产市场的竞争，本土开发企业如何提高企业竞争力值得探讨。

　　其次是普通消费者。“首次购房的首付比例按套型面积在90m2以下的首付不少于20%，90m2以上的首付不少于30％”，可见，新政依旧保护购买小户型的消费者，引导房地产市场走中小户型为主流产品的多元化发展道路，以满足各阶层的住房需求。

　　接下来就是投资者了。住房的增值保值性使房地产市场始终受到投资者的青睐，然而，此次新政大大打击了投资者。有人为贷款人算了一笔账：30万元20年的房贷，按照等额本息计算，其贷款利率按时下通行的八五折优惠后是6.6555（7.83%×0.85），今年9月15日之后的月还款额为2264.27元，应还利息为243424.34元。而按照买第二套房执行基准利率的1.1倍利率计算，其月还款额为2624.97元，比前者高出360.7元；应还利息额为329991.66元，比前者多出86567.32元。由此可见，投资者如果贷款购买第二套以上（含）住房，还款压力会剧增。

　　最后是银行。针对本次新政，福州大部分银行均表示会严格执行《通知》，积极防范房地产信贷风险。

　　【指数分析】
　　指数涨幅较大
　　2007年9月，福房指数涨幅比较大。从表一中可以看出，9月指数为135.13，月涨幅为2.29%，较8月份的月涨幅0.42%相比，可以明显看出本月房价上涨加快。“涨价”成了9月份房市的关键词。图一是从2006年9月到2007年9月的福房指数趋势图，从图中可以清楚地看到，指数曲线逐年向上，尤其是今年7、8、9三个月涨幅比较明显,给人预期房价短期内上涨速度似乎在加快。不过今年9月份出台的金融政策以及国庆节后配套政策的出台，将抑制房市的投机性需求，加上近几个月福州经济适用房的不断推出，房价上涨趋势可能会有所回落。

表一  2006年9月～2007年9月　福房指数